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经济面临内忧外患 房地产需把握机遇

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摘要:经济面临内忧外患 房地产需把握机遇
自2008年金融危机发生以来,我国经济就面临着“内忧外患”的局面,当时国内的房地产泡沫,加上金融危机导致出口下行,中国经济一致被外界认为“即将硬着陆”。但是中央政府对金融危机马上做出了反应,推出了4万亿元的财政刺激计划。这4万亿元的财政刺激计划通过政府投资的方式有效带动了国民经济的发展,但是也表现出了一些副作用,这些副作用在4万亿元投资的辉煌业绩中被隐藏,然而随着这4万亿元药方的“药效”一过,这些问题也就凸显出来。GDP增速逐渐放缓,2011年下半年GDP增长幅度为7.4%,这是近10年来GDP增长率的最低点;而且固定资产投资额增长率、中央财政收入等指标都比去年同期有所下滑。同时,企业的经营状况面临着严峻的挑战,2012年7月份,我国工业企业利润下降了2.2%,出现了负增长情况;中央企业的利润下降了20%;国有控股企业下降了10%左右。在这种情况下,经济下行的趋势非常明显,政府所承受的压力也必然是非常大的。

在经济下行压力的背景下,社会各界都在揣测政府政策的动向。就实际情况而言,经济的三驾马车中,消费和出口难以在短期内有所奏效,相反,以政府主导的投资将能在短期内再次拉动经济的发展。特别是前段时间,美联储宣布推出第三轮量化宽松的货币政策,这对于中国的货币政策将是极大的考验。目前,中央对房地产业还是维持限购的政策,房地产业自去年底陷入了“寒冬期”。但是在经济下行的压力下,各路房企近日纷纷出手,再现“拿地潮”。一组数据显示:从2012年7月1日至8月10日,万科、龙湖地产、中海、保利这4家地产公司一共仅拿地19次,总计拿地支出金额200多亿元。而从今年9月5日到7日,万科、华润等7家大型房企集体出击土地市场,斥资近90亿元在一、二线城市囤地补仓。各路房企的“拿地潮”、经济下行的巨大压力以及美国的第三轮量化宽松政策都预示了房地产业的春天即将来临。

当然,即使房地产业的春天即将来临,但房地产业想要实现2007年、2008年那时候的暴利非常之难。未来房地产业的发展出路在于多元化发展与产业融合。目前我国房地产企业在经历了2007年、2008年的高速发展期后,将逐渐面临着转型升级的挑战,原先那种“高消耗、低产出”的开发-销售模式有待改变。

但是不容否认的是,商业地产与住宅地产仍然是我国房地产业今后的发展重点。其中,商业地产是持续发展的根本,发展商业地产,既是推动城市经济发展的动力,又是扩大内需的助力,是满足人们物质精神消费的必然选择。多业态下的商业地产是反映城市特色、表达城市文化、满足幸福生活的重要载体。因此要认真的顺应商业特别是现代商业的开发运营规律,传承城市文化,融合城市特色,打造运营亮点,理性运营,实现企业新发展。开发商业房地产,首先应弘扬生态理念,践行绿色生态。自改革开放以来,我国在总结城市建设取得的重大成绩之时,总不免提及环境污染、资源枯竭。面对新型化、城镇化、国际化的机遇,商业地产要勇于破除传统理念,绝不能简单复制、照搬,要打造特色业态。商业地产必须要以招商项目、品牌销售、产品供应商、经营上、旅游、休闲的服务商,实现友好的连接。要做到硬件适用方便。开发建设中应积极采用绿色建筑、材料、产品、配件,在运营管理中,应努力降低各种文化,减少污染排放,实现循环运用,落实环境友好型、资源节约型的发展方略。

当然,住宅地产是房地产业不可忽视的重要组成部分,是维持房地产业前进的内在动力。目前,我国住宅地产在建造与销售过程中面临着一些问题。首先,市场定位工作的主体不合理,大部分住宅地产项目在启动之前没有进行市场调研和分析工作。其次,产品定位脱离实际,一些住宅地产开发项目好高鹜远,脱离实际制约,一味追求进入高端市场。开发项目片面强调“概念式定位”,部分房地产企业在进行市场定位热衷于做概念,甚至出现了“软住宅”的定位概念。第三,缺少差异化定位理念,“差异化是房地产企业的第三利润源泉”的观点已渐渐为业内人士所认可。第四,缺乏再定位意识。由于房地产市场具有较长的市场周期,随着外部经济环境和政策的调整,住宅地产开发项目在项目开发初期所确定的市场定位标准会与项目开发的中后期的市场状况相偏离。此时需要对开发项目重新进行市场定位,但是就目前状况而言,有很多的房地产企业却忽视了这点。就目前而言,由于城市化的发展和人们改善住房需要的愿望的强烈,长时期内住宅房地产市场的发展空间还很大。

未来,商业地产与住宅地产的融合是房地产企业的发展趋势,这是房地产业经营发展的必然产物,把房地产业经营推上产业经营的更高层次。在经济下行压力的背景下,各房地产企业是否能够看到存在问题、抓住机遇、解决问题,将是中国未来房地产业的关键。
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